La decisión de comprarse una vivienda es una de las más ilusionantes y trascendentales de nuestra vida, sobre todo si se trata de nuestra primera vivienda. Por este motivo, hay que asegurarse de que se toman los pasos adecuados antes de la casa y de que conocemos cierta información de antemano, para no arrepentirnos en el futuro.

La adquisición de una vivienda, ya sea de obra nueva o segunda mano, se trata de un proceso que puede llevar varios meses, y donde desgraciadamente muchos compradores suelen experimentar ansiedad, frustración y largos procesos burocráticos.

En Lucas estamos para acompañaros en este momento crucial de nervios y alegría. Queremos asegurarnos de que contáis con el mejor asesoramiento para hacer el proceso lo más llevadero posible y de que conocéis todas las alternativas que tenéis a vuestro alcance para comprar vuestra casa.

¿Se puede comprar una casa sin ahorros?

Como puedes ver, para comprar una casa se necesita tener mucho dinero ahorrado, motivo principal por el que hay muchos jóvenes que lo tienen muy complicado para acceder a la compra de su primera vivienda, aunque cuentan con la capacidad de pago para afrontar cómodamente la cuota mensual de la hipoteca.

Si ya era difícil para un millenial comprar su primera vivienda antes del Covid-19, ahora debido a la incertidumbre general y a un endurecimiento de las condiciones de financiación por los bancos, todo hacer prever que la inaccesibilidad de los jóvenes al acceso a la vivienda en propiedad seguirá acrecentándose.

Pero todavía no está todo perdido ¿No debería haber alguna solución para comprar una casa sin la necesidad de tener unos ahorros imposibles? Nosotros pensamos que sí, y por eso decidimos crear Lucas como la primera alternativa real de compra de vivienda de España para los jóvenes.

A través de un innovador programa de alquiler con opción a compra, te ofrecemos la posibilidad de comprar tu casa desde sólo un 5% de entrada y donde irás invirtiendo tu alquiler en tu vivienda para comprarla cuando estés listo. Un modelo de prueba tu casa antes de comprarla, a que no suena mal, ¿eh? ?

Actualmente, estamos ofreciendo nuestro programa de alquiler con opción a compra en Madriddonde ya tenemos nuestro portal de viviendas disponibles. Pronto lanzaremos en otras ciudades de España.

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Mi presupuesto de compra ¿Tengo los ahorros suficientes?

Uno de los errores más habituales al buscar piso para comprar es hacerlo sin saber qué casa te puedes permitir. Antes de abrir Idealista, Fotocasa o Pisos.com deberías saber cuánto te puedes gastar en tu casa. Si eres como la mayoría de los españoles esto se reduce a la cruda pregunta de cuánto dinero te va a dar el banco.

Si vas a comprar una casa con una hipoteca, que suele ser la opción más elegida, tienes que tener en cuenta que en líneas generales los bancos financian el 80% del valor del inmueble, así que debes tener ahorrado al menos el 20% restante. Pero también hay que contar con otro 10% adicional que suponen los gastos de compraventa (ITP, notaría, gestoría, etc.). En resumen, a día de hoy necesitas tener alrededor de un 30% ahorrado del valor del piso para afrontar la compraventa sin sobresaltos.

Hay que tener en cuenta que el banco concede la hipoteca en función del valor real fijado en la tasaciónno sobre el precio pactado con el vendedor. Así que te aconsejamos que verifiques que el precio que has acordado con el propietario no está por encima del valor de mercado.

Accede a nuestra calculadora para calcular cuál sería tu presupuesto máximo de compra de vivienda, según tus ingresos netos mensuales o en conjunto con quien la vayas a comprar.

¿De qué depende la concesión de una hipoteca?

Para conseguir financiación para tu casa debes conocer los requisitos de las hipotecas y cumplirlos todos. Aquí te explicamos quién puede conseguir uno de estos productos.

Ahorros de al menos entre el 20 y 30 % de la vivienda:

El primero de los requisitos para pedir una hipoteca y obtener la aprobación en 2021 es tener unos ahorros suficientes. Y es que, en estos momentos, los bancos no financian todo el precio de la vivienda (salvo excepciones), sino que suelen cubrir hasta el 80% del valor de compraventa o de tasación. En consecuencia, necesitaremos disponer del 20% restante para pagar el resto de la nueva propiedad.

A esto hay que sumarle, además, el coste de los gastos de compraventa y el de los de escrituración de la hipoteca, que conjuntamente equivale a entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Si la casa que quieres comprar cuesta unos 100.000 euros, deberás tener ahorrados unos 30.000 euros (el 30%) para que te den la hipoteca con las mejores condiciones.

La mayoría de las hipotecas que se comercializan a día de hoy financian hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda. En algún caso en concreto, pueden llegar hasta el 90 %. En este sentido, disponer de ahorros es fundamental para acceder al préstamo, y estos deberán cubrir el porcentaje de vivienda al que no llega la hipoteca y los gastos que conlleva su adquisición.

Ingresos suficientes para pagar las cuotas:

Como es lógico, también nos exigirán que cobremos un buen sueldo mensual. Si nuestra nómina no es suficiente para cubrir esta cantidad, se puede solicitar la hipoteca conjuntamente con otro titular para que entre todos igualemos o superemos esa cantidad mínima requerida por el banco. 

Además, cabe recordar que el Banco de España recomienda no dedicar más del 35% de nuestros ingresos al pago de deudas financieras, incluyendo la cuota de la hipoteca, para no poner en riesgo nuestra economía. Por lo tanto, deberemos calcular las mensualidades de las hipotecas que nos interesen para asegurarnos de que no superaremos ese límite, de manera que, una vez pagada la cuota mensual, quede dinero suficiente para hacer frente a los otros gastos que pudiera tener la unidad familiar. Como facturas, pagos y compras.

 Si lo que necesitas son hipotecas de segunda vivienda para una residencia vacacional, los requisitos que te pondrá el banco serán más exigentes: ingresos mínimos de unos 2.500 euros, quizás otras garantías extra, etc. Esto se debe a que, en momentos de dificultad económica, se deja antes de pagar estas cuotas que las de una vivienda habitual.

Trabajo estable:

Otro requisito que nos exigirá el banco es tener un trabajo fijo e indefinido, en el que tengamos cierta antigüedad. De este modo, le daremos más confianza de que no nos quedaremos sin empleo y de que contaremos con el sueldo suficiente para afrontar las cuotas de la hipoteca sin riesgo para nuestra economía.

Historial crediticio excelente:

Otro de los aspectos que revisará cualquier banco antes de concedernos un préstamo hipotecario es nuestro historial crediticio.

Así pues, si constamos en alguna lista de morosos, especialmente por deudas de origen financiero, o si en nuestro historial consta algún impago en el pasado, será prácticamente imposible conseguir que el banco nos vea con buenos ojos.

Del mismo modo, si tenemos muchos préstamos vigentes, aunque no hayamos tenido impagos, también reduciremos nuestras opciones, dado que necesitaremos unos ingresos más altos para que la suma de todas nuestras deudas no supere la recomendación de endeudamiento del Banco de España.

Aportar avales o garantías extra: ¿es buena idea?:

Si el banco considera que nuestro perfil financiero no es suficientemente bueno como para darnos el dinero, aportar otros bienes o un aval puede ser de gran ayuda. Sin embargo, el avalista es responsable solidario de la deuda contraída al firmar el contrato, por lo que asume ciertos riesgos al aceptar las siguientes obligaciones:

  1. Responder por la deuda que contraemos con todo su patrimonio y sus bienes, tanto presentes como futuros, que se podrán ejecutar en caso de impago.
  2. En caso de que el titular de la hipoteca fallezca, los herederos asumirán el préstamo hipotecario y el avalista seguirá siendo una garantía de pago.
  3. Si es el avalista quien fallece, sus herederos también se quedarán con la responsabilidad que aceptó.

Antes de pedir que alguien te avale u ofrecerte como aval debes valorarlo bien. Y es que si el titular no hace frente a su cuota y el avalista tampoco puede, a ambos se les podrían embargar los bienes.

Vinculación con la entidad:

Habitualmente, es más sencillo lograr financiación con el banco del que se es cliente que con otro diferente, ya que conoce al dedillo todos nuestros movimientos bancarios: qué pagos fijos tenemos, cómo y en qué gastamos el dinero… Además, con las vinculaciones se pueden obtener rebajas en los intereses del préstamo.

Con todo, siempre es aconsejable comparar condiciones entre diferentes bancos y sus opciones de hipoteca (fija, mixta o variable). Se trata de ver cuál se adapta mejor a las necesidades de cada uno.

También cabe recordar que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo (entre 10 y 30 años; raras veces a 40 años), y en este período de tiempo pueden darse cambios laborales y personales que podrían modificar la capacidad de pago.

Documentación para solicitar una hipoteca en 2021

Otro de los requisitos que deberemos cumplir si queremos pedir una hipoteca será el de presentar toda la documentación que el banco necesite para tramitar la solicitud. Por lo general, estos son los documentos que se tienen que presentar:

  • El DNI o NIE en vigor
  • Vida laboral actualizada
  • Declaración del IRPF más reciente
  • Extracto bancario de los últimos meses
  • Escrituras de todas las propiedades que tengamos
  • Últimos recibos pagados de los préstamos que tengamos
  • Contrato de alquiler y últimos recibos si estamos viviendo en una casa arrendada
  • Justificantes de otros ingresos o rentas

Toda esta documentación básica es la que suelen pedir en cualquier banco. Sin embargo, cada entidad tiene sus propios criterios de concesión, por lo que puede que nos soliciten más o menos documentos.

Si quieres contratar la hipoteca online de un banco virtual, toda esta documentación se puede mandar por correo electrónico o se puede subir a través de su área privada.

Gastos de compraventa

La notaría:

Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, son los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

El Registro de la Propiedad:

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Los impuestos vinculados a la compraventa:

El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.

 En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2021 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. Pero en Canarias, está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada Comunidad autónoma. 

En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:

Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

La gestoría, un gasto opcional:

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Los gastos de la hipoteca

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.

La tasación de la casa:

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación. En 2021, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión. Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD

Comisión de apertura:

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización. 

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados):

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces. 

Notaría:

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

El Registro de la Propiedad:

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

La gestoría:

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.

Esperamos que tras leer este post tengas ya una idea más clara de las cosas más importantes que debes saber antes de comprar una casa en 2021, como cuáles son los gastos de hipoteca, compraventa, de qué depende que te concedan una hipoteca, qué documentos debes llevar al banco, etc.

En Lucas te ofrecemos una manera diferente de comprarte una casa, más simple, accesible, flexible.

¡Hasta luego, Lucas!

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