En el artículo de esta semana queremos abordar un tema de gran relevancia y sobre el cual existe cierto desconocimiento por parte de la sociedad en general que es: la regulación del contrato de arrendamiento o, dicho de otra forma, el alquiler. El objetivo de este espacio es aclarar las dudas más frecuentes que suelen surgir acerca de la situación actual de este contrato en nuestro país.

Antes de comenzar, me gustaría aclarar que durante todo el artículo hablaremos de las figuras del propietario o arrendador y del inquilino o arrendatario.

photo of cars running on road near building

La duración del contrato y posibles prórrogas del contrato de alquiler

Empezaremos distinguiendo que dentro del contrato de alquiler (entre personas físicas) podemos encontrar tres tipos en función de su duración: 

  • Superiores a 5 años: Finaliza en una fecha determinada que se ha acordado en el contrato.
  • Inferiores a 5 años: Es el caso del modelo de alquiler con opción a compra de Lucas y se podría prorrogar a un máximo de 5 años si el arrendatario lo desease. Recordamos que, si se diera este caso, perdería el fondo inicial aportado y la opción de compra.
  • Plazo indeterminado: Se consideran de mínimo un año y al igual que el anterior, se podrían alargar hasta un quinto año si el inquilino lo pide.

Los gastos del alquiler  

Los gastos que surgen de un alquiler pueden ser motivo de confusión entre ambas partes. Por ello, queremos aclarar que por norma general y si no se establece otra cosa en el contrato, las responsabilidades de pago se distribuyen de la siguiente manera: 

Gastos asumidos por el propietario:

  • Impuesto sobre bienes inmuebles.
  • Cuota de la comunidad de propietarios: También deberán acudir a las reuniones vecinales a no ser que autoricen al inquilino para hacerlo.
  • Reparaciones y averías: todos aquellos arreglos que son necesarios para habitar la vivienda y aquellas averías que surjan y se demuestre que no han sido causadas por el inquilino (más de 150€). 

Gastos asumidos por el inquilino:

  • Servicios individuales: los suministros (luz, gas, agua, teléfono, internet…).
  • Gastos de mantenimiento: todas las pequeñas reparaciones provocadas por el desgaste de uso del inquilino (menos de 150€).
  • Desperfectos: cualquier elemento de la casa que halla sido dañado o roto por el inquilino.

En cualquier caso, cabe aclarar que esta distribución de gastos puede verse modificada si existe un acuerdo entre ambas partes y así se ve reflejado en el contrato. 

El desistimiento del contrato de alquiler

A día de hoy el inquilino puede finalizar, no continuar con el alquiler y poner fin a las obligaciones del contrato, siempre y cuando hayan transcurrido los primeros 6 meses de contrato y avise con una antelación de mínimo 30 días.

A cambio, tendrá que indemnizar al propietario con una mensualidad por cada año de contrato restante; Es decir, si quedan 6 meses de contrato el arrendatario pagará media mensualidad.

Si la renuncia al contrato se hiciera fuera de este marco previamente mencionado no estaríamos hablando de desistir, sino de incumplimiento del contrato y tendría consecuencias más graves.

 

Casos de incumplimiento del contrato de alquiler

Para exponer los casos en los que se consideraría un incumplimiento del contrato, diferenciaremos como anteriormente hemos hecho entre propietario e inquilino.

Incumplimiento por parte del propietario:

  • Provocar de manera constante cualquier tipo de molestia a los inquilinos.
  • No llevar a cabo las reparaciones requeridas en el piso.
  • Incumplir cualquiera de sus obligaciones del contrato.

Incumplimiento por parte del inquilino:

  • Llevar a cabo obras no comunicadas ni consentidas por el propietario.
  • Causar daños en la vivienda.
  • No pagar la renta.
  • Subarrendar a una persona dentro del inmueble.
  • Realizar actividades que alteren la convivencia entre vecinos.

¿Qué pasa cuando no se paga la renta?

Terminamos con esta cuestión, ya que quizás sea la que más pueda preocupar sobre todo desde el punto de vista del propietario. 

Una situación de impago se produce cuando ha vencido el plazo para el pago del alquiler y el inquilino no ha abonado la cantidad acordada. A pesar de estar en una situación de incumplimiento de la ley, es recomendable hablar primero con el inquilino y agotar todos los recursos amigables para reclamar el pago. 

En el caso de que este no esté por la labor y se enfrente, se hace una reclamación escrita vía burofax para comunicar la situación. Si no la acepta y realiza el pago ya pasaríamos a llevar a cabo una demanda judicial. Como antes he dicho, en medida de lo posible, hay que intentar evitar llegar a este punto ya que la resolución suele tardar y es un proceso costoso. En cualquier caso, la consecuencia es el desahucio y el monto de la cantidad que el inquilino te debe. 

Una buena manera de evitar este tipo de situación, es estudiar a fondo la situación laboral y financiera del candidato a inquilino. Es bueno hablar con ellos y pedirles ver con ellos sus nóminas de trabajo e incluso su nivel de ahorro para asegurarnos de que tienen solvencia. No es algo que deba dar reparo pedir, al fin y al cabo, el que es válido para entrar a vivir no tiene nada que ocultar. 

Como hemos podido ver, el contrato de alquiler es, al fin y al cabo, un acuerdo entre inquilino y propietario donde ambos se comprometen a cumplir durante un tiempo determinado una serie de requisitos para llevar a cabo un intercambio vivienda – renta. Si quieres modificar algún aspecto puedes hacerlo, habla con la otra parte. Todas estas normas básicas de las que hemos hablado, son modificables si ambas partes lo desean, lo acuerdan y lo dejan presente en el contrato. 

Espero que os haya gustado el artículo y que hayáis aprendido algo más sobre el contrato de alquiler en España. 

¡Hasta luego Lucas!  

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